문재인 정부 부동산 안정화 정책이 연신 실패의 쓴 맛을 보고 있다. 문 정부는 임기 3년 동안 부동산 대책을 스무 번이나 바꿔가면서 집값 상승 요인을 강력히 억제해왔지만 시장 반응은 기대에 미치지 못했다. 그러자 지난 2월 20일 이후 4개월 만인 17일 추가 처방을 내렸다. 그런데도 ‘뒷북’ 정책이라는 비판이 거세다.
이번 국토교통부 6.17 대책은 수도권 풍선효과 차단과 법인 투기를 막겠다는 게 핵심이다. 수도권 전역을 조정대상지역과 투기지구로 묶으면서 대출·세제·청약 규제를 받도록 했다. 여기엔 대전·청주까지 포함됐다. 잠실 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 실수요자가 아니면 매매가 사실상 불가능하다.
투기과열지구는 성남 수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성 등 경기 10개 지역과 인천 연수, 남동, 서구 등 3개 지역 대전 동·중·서·유성 등 4개 지역이 신규 지정됐다. 조정대상 지역은 수도권 일부 자연보전권역과 접경지역, 청주 일부 읍면 지역을 제외한 대부분이 포함된다. 이는 19일부터 시행된다.
전세보증금을 낀 갭투자 방지를 위해 서울, 대전 등 투기지역·투기과열지구에서는 시가 3억원 이상 1주택자는 전세대출을 받을 수 없다. 종전에는 시가 9억원 초과 주택 보유자에만 전세대출 보증을 제한했으나 이 기준이 3억원으로 대폭 강화된 것이다.
전세대출을 받은 후 3억원 초과 아파트를 구입했다면 즉시 전세대출이 회수되며, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 한도는 주택금융공사와 마찬가지로 2억원으로 줄어든다. 종전엔 수도권 4억원, 지방 3억2000만 원이었다.
주택담보대출 규제도 강화된다. 무주택자의 경우 규제지역에서 주택을 구입한 뒤 주담대를 받으면 주택가격과 상관없이 6개월 안에 해당 주택으로 들어가야 한다. 현재는 투기과열지구 시가 9억원 초과 주택은 1년 이내 전입의무, 조정대상지역은 2년 이내 전입의무였다. 1주택자는 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 한다.
하지만 서울과 수도권 주요 지역 주택 가격이 꺾일지는 미지수다. 이번에 투기과열지구로 지정된 경기도 안양의 한 공인중개사는 “조정대상이나 투기지구 아파트들은 이미 오를 대로 올랐다”면서도 “부동산 시장의 안정을 염두했다면 애초부터 규제 지역을 확대했어야 했다”고 말했다. 그러면서 “각종 규제로 매매가 급격히 줄어들겠지만 주택 소유주 입장에서는 가격을 낮춰서 매도하는 일은 없을 것”이라며 “매매 조건이 까다로워지면서 전세 수요 증가, 즉 전세 가격 상승이 우려된다”고 덧붙였다.
양지영 R&C 연구소장은 “시장의 기대감을 꺾이지 않는 이상은 투자수요는 또다른 규제 구멍을 찾을 수밖에 없다”며 “투기과열지구보다 상대적으로 대출 규제가 덜한 조정대상지역 내에서 9억 원 이하 아파트는 또다른 매력이 될 수 있다”고 분석했다. 실제로 조정대상지역인 광교신도시는 이미 일부 서울 집값을 뛰어넘어 전용 84㎡가 20억 원대로 거래되고 있다.
이와 함께 부동산 법인 투기성 매매거래도 막힌다. 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출이 아예 금지된다. 종전에는 규제지역은 LTV(담보인정비율) 20%~50%, 비규제지역은 규제가 없었다. 앞으로는 지역과 상관없이 주담대를 받을 수 없게 된다.
법인 보유 종부세와 양도세는 대폭 올라간다. 지금은 개인·법인 상관없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과하고 있다. 앞으로는 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%,4%)로 적용한다. 내년 종부세 납부분 부터 적용된다. 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제가 폐지되고, 조정대상 지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세 대상에 들어간다.
법인 양도세의 경우 주택 양도시 추가세율을 20% 인상하고 법인이 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 경우 추가세율을 적용키로 했다. 이는 내년 1월1일 양도분 부터 적용된다. 법인의 주택거래 부담이 대폭 늘어날 전망이다.